Você está de olho em uma renda fixa com isenção de imposto e retorno acima do CDI? Então o novo CRI da EZTEC pode ser exatamente a oportunidade que faltava na sua carteira. A Meelion foi a fundo para entender o perfil de risco da emissão, a qualidade da empresa e o que realmente importa para o investidor qualificado.
Quem é a EZTEC e por que ela importa?
A EZTEC é uma das incorporadoras mais tradicionais do Brasil, com mais de 40 anos de atuação no setor imobiliário. Fundada em 1979 pela família Zarzur, a empresa construiu seu nome no mercado de alto e médio padrão residencial em São Paulo — e ao longo das décadas se destacou por duas características raras no setor: baixo endividamento e alta rentabilidade.
Atualmente, a EZTEC:
Atua de forma verticalizada: compra terrenos, constrói e vende os imóveis com marca própria.
Tem foco quase exclusivo na região metropolitana de São Paulo, um dos mercados mais sólidos e líquidos do Brasil.
Opera com uma estrutura de capital conservadora: caixa robusto, baixa alavancagem e histórico de entregas no prazo.
Nos últimos trimestres, a empresa vem em ritmo acelerado: recorde de vendas no 3T25, crescimento de lançamentos e retomada da margem bruta para patamares superiores a 40%.
Ou seja, estamos diante de uma empresa que alia escala, reputação, liquidez e governança de Novo Mercado, com um modelo de operação comprovado e resultados consistentes.
Detalhes da Oferta do CRI EZTEC
O CRI é lastreado em debêntures da própria EZTEC e está sendo emitido pela Vert Securitizadora, sem classificação de risco formal (S/R), voltado exclusivamente para investidores qualificados. Confira os principais termos:
Volume Total da Oferta: R$ 400 milhões (podendo chegar a R$ 500 milhões com lote adicional)
Classificação de Crédito: S/R (sem rating atribuído)
Data Final de Reserva: 09/11/2025
Liquidação da Oferta: 12/11/2025
Garantias: Clean (não possui garantia real)
Remuneração e Séries
| Série | Taxa Indicada | Indexador | Pagamento de Juros | Amortização | Vencimento |
|---|---|---|---|---|---|
| 1ª | 98% do CDI (isento) | CDI | Bullet (total no vencimento) | Bullet | 14/11/2030 |
| 2ª | 99,5% do CDI (isento) | CDI | Mensal | Bullet | 14/11/2031 |
Essas taxas equivalem a aproximadamente 115%–120% do CDI bruto para pessoa física (considerando a isenção de IR).
Riscos do CRI da EZTEC: O Que o Investidor Precisa Saber
Mesmo com fundamentos sólidos, todo investimento carrega riscos. Abaixo estão os principais pontos de atenção — e como a empresa lida com eles:
| Fator de Risco | O que significa? | Como é mitigado? |
|---|---|---|
| Sem garantia real | O investidor é credor quirografário | Solidez financeira e baixa alavancagem da EZTEC |
| Setor cíclico | Construtoras dependem do ciclo de juros | Caixa robusto + flexibilidade de lançamentos |
| Concentração em SP | Dependência do mercado paulista | Marca forte e alta liquidez na região |
| Risco de execução | Atrasos, distratos ou estoques encalhados | Histórico sólido de entrega e vendas recorde |
| Baixa liquidez do papel | Poucas negociações no mercado secundário | Ideal para quem pode carregar até o vencimento |
Panorama Macroeconômico: Fase de Queda da Selic Favorece
Selic em Queda: Após anos acima de 13%, a expectativa é de redução gradual para 9% até 2026, o que impulsiona o setor imobiliário.
Inflação Controlada: IPCA entre 4,5% e 5% em 2025 ajuda a manter custos previsíveis nas obras.
Alta Demanda por Renda Fixa Isenta: A janela de oportunidade antes de uma possível mudança na legislação tributária está acelerando a demanda por CRIs isentos.
Risco x Retorno: O Prêmio Compensa?
Vamos comparar o CRI da EZTEC com outros ativos similares:
| Ativo | Rentabilidade | Isenção de IR? | Risco |
|---|---|---|---|
| Tesouro Selic 2029 | ~12,5% a.a. | Não | Baixíssimo |
| Tesouro IPCA+ 2032 | Inflação + 6,1% a.a. | Não | Baixíssimo |
| CRI EZTEC (1ª série) | 98% do CDI líquido | Sim | Baixo |
| CRI EZTEC (2ª série) | 99,5% do CDI líquido | Sim | Baixo |
Na prática, o CRI da EZTEC oferece um prêmio interessante sobre os títulos públicos, com a vantagem da isenção de imposto de renda e um emissor com baixa alavancagem e histórico comprovado de execução.
Avaliação Meelion: Para Quem é Esse Investimento?
O CRI da EZTEC é uma ótima escolha para investidores qualificados que buscam:
Proteção contra juros descendentes, via indexação ao CDI
Isenção de IR para aumentar o ganho líquido
Baixo risco de inadimplência, com estrutura clean e fundamentos robustos
Renda mensal (2ª série) ou planejamento de longo prazo (1ª série)
A falta de rating formal e de garantia real são compensadas pelos números sólidos da empresa, seu histórico de prudência financeira e a liquidez elevada. Na nossa análise, a EZTEC tem risco de crédito baixo e a taxa oferecida é compatível com o risco assumido.
Análise Fundamentalista Meelion: O Que Realmente Importa
A Meelion desenvolveu um índice proprietário para avaliar o risco de crédito de emissores de renda fixa: o ISP – Índice de Segurança de Pagamento. Quanto menor o índice, mais seguro é o emissor. Veja como a EZTEC se posiciona com base nos quatro pilares críticos:
| Indicador | Valor Estimado (2025E) | Leitura Meelion |
|---|---|---|
| Margem EBITDA (1/0,25) | 4,0 | Excelente para setor cíclico |
| Dívida Líquida / EBITDA | 1,0x | Muito baixa |
| Juros / EBIT | 0,20 | Alto conforto para pagar cupons |
| Dívida Líquida / Patrimônio Líquido | 0,14x | Estrutura de capital muito sólida |
Cálculo ISP Meelion:
0,25×4,0 + 0,35×1,0 + 0,25×0,20 + 0,15×0,14 = 1,00 + 0,35 + 0,05 + 0,021 = **1,42**
Resultado: ISP Meelion = 1,42
Classificação: Seguro ✅
Essa nota posiciona a EZTEC entre os emissores mais estáveis do setor imobiliário, com baixo risco de inadimplência mesmo diante de eventuais oscilações econômicas. O investidor pode ter conforto estrutural com os pagamentos periódicos e o resgate final do CRI.
Confira a análise de risco da Eztec completa aqui.
Conclusão Meelion: Vale o Risco?
✅ Emissor com balanço robusto, baixa dívida e margens altas
✅ Taxas líquidas superiores à maioria dos CDBs, LCIs e até debêntures de bancos
✅ Rendimento isento de IR
⚠️ Ideal para carregar até o vencimento — liquidez limitada
⚠️ Setor cíclico, mas em momento favorável de ciclo econômico
Resultado: O CRI da EZTEC oferece retorno com segurança, especialmente para quem busca diversificar com inteligência em renda fixa privada.
Glossário
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de crédito lastreado em dívidas do setor imobiliário. Isento de IR para pessoas físicas.
CDI (Certificado de Depósito Interbancário): Taxa usada como referência para investimentos pós-fixados.
Bullet: Tipo de vencimento onde o valor total é pago de uma só vez no final do prazo.
Rating: Nota de risco atribuída por agências como Fitch, S&P, Moody’s.
Credor quirografário: Investidor que não tem preferência sobre bens da empresa em caso de falência.
Selic: Taxa básica de juros da economia brasileira.
Escrito por:
Equipe de Redação da Meelion.
Ela é formada pelos founders Dan Mark Printes e Eduardo Horvarth e também escritores convidados. Entre em contato aqui.
